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Le fonctionnement de la redistribution pour la SCPI

Votre objectif est de souscrire une SCPI : sachez qu’il existe différents canaux de distribution auprès desquels vous pouvez acheter vos parts. Ce sont par exemple les conseillers indépendants et les courtiers. Rappelons que c’est une société spécialisée en « asset management » qui est en charge de l’émission des SCPI et qui se charge alors de leur redistribution auprès de ces intermédiaires. Les banques proposent aussi leurs propres SCPI. Quant aux assureurs qui commercialisent des contrats multisupports, ils se servent également de ces SCPI qui sont alors ouvertes à la souscription auprès des épargnants.

À noter que l’acquisition se fait toujours sur le marché primaire par le biais de ces derniers. Les avantages de se tourner vers ces intermédiaires : avoir accès à toutes les SCPI auprès d’un seul organe de distribution et qui est en parfaite connaissance du marché pierre-papier.

 

Les canaux de distribution et leur rôle de conseil

Comme leur nom l’indique, ces canaux ne font que revendre les parts de SCPI qui proviennent de la source. Ainsi, cette dernière est proposée aux investisseurs telle quelle, en termes de rendement et de toutes ses caractéristiques (supports sur lesquels elles sont adossés, etc.). En revanche, les intermédiaires peuvent accorder une remise éventuelle sur le prix de la part afin d’encourager les investisseurs à souscrire, et dont le taux est fixé à la discrétion de chacun d’eux, selon leur propre approche. Toute autre modification en cours de détention de la SCPI provient directement de la société de gestion, par exemple la revalorisation des prix de la part ou, à l’inverse, la décote, le prix de retrait, la valeur de réalisation, etc. De même, les dividendes proviennent directement de la société de gestion puisque c’est celle-ci qui prend entièrement en main la gestion locative de son parc immobilier.

Pour en revenir aux intermédiaires, ils jouent un rôle de conseil, c’est-à-dire qu’ils analysent avant tout vote profil d’investisseur avant de vous proposer la SCPI qui coïncide avec celui-ci. La disparition éventuelle de l’un ou l’autre de ces intermédiaires n’aura ainsi aucune incidence sur votre SCPI.

 

L’acquisition des SCPI via les produits d’épargne

Comme nous l’avons indiqué en introduction, vous pouvez acquérir votre SCPI auprès des assureurs qui proposent des contrats d’épargne tels que l’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite PER. Les parts proviennent certes de la société de gestion, mais elles sont exploitées par ces assureurs afin de booster le rendement de leurs produits. On peut donc les considérer comme étant également des canaux de distribution, mais qui fonctionnent différemment de ceux cités plus haut, puisqu’en cas de sortie d’investissement, le souscripteur ne revend pas sa SCPI sur le marché secondaire. En effet, celles-ci sont reprises par l’assureur lui-même suivant des conditions de retrait fixées au préalable.

Pour rappel, la souscription via l’assurance-vie ou le PER ne permet pas de jouir librement des dividendes. Ces derniers sont immédiatement reversés dans l’épargne du souscripteur pour être fructifiés pendant un certain temps, voire jusqu’au départ à la retraite pour le PER.

 

Bien choisir son intermédiaire

Avec le succès grandissant des SCPI, nombreux sont les conseillers et les courtiers qui proposent ces produits pierre-papier à leurs clients. Attention, car de faux intermédiaires peuvent s’immiscer dans le circuit sous de fausses identités. Les arnaques s’opèrent le plus souvent en ligne : attention donc à bien veiller à l’authenticité de l’intermédiaire auprès duquel vous allez souscrire. Pour cela, vérifiez qu’il est avant tout agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour opérer en tant que Conseiller en investissement financier. Les faux intermédiaires dépistés sont aussi blacklistés sur leur site : à consulter à l’avance donc, pour investir en toute sécurité.

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